“Me gusta trabajar con las asociaciones porque me parece que es importante. Si no pueden encontrar propietarios que alquilen sus apartamentos, muchas personas se encuentran en la calle”, comenta Denise Klein, directora de una sociedad civil inmobiliaria familiar que posee varios alojamientos de alquiler en Alsacia, en el este de Francia. Para alquilar algunos de sus apartamentos, Denise Klein utiliza un dispositivo social: la intermediación en el alquiler (IMA). Este sistema, introducido en Francia por una ley de 1990, permite al Estado o a una asociación autorizada proporcionar a un arrendador privado la garantía del pago del alquiler, por un lado y, por otro, ofrecer al inquilino un alquiler asequible. “La intermediación en el alquiler se asemeja a un subarriendo. Es la asociación la que firma el contrato de arrendamiento y acompaña al inquilino en la búsqueda de vivienda. Nos adaptamos a las necesidades de la persona”, explica Sami Barkallah, responsable de la inserción mediante la vivienda en ARSEA Strasbourg. “Este sistema permite al inquilino avanzar hacia la autonomía. La asociación paga de todas maneras el alquiler y, si hay un problema de vecindad, sé que la asociación intervendrá. Da confianza y seguridad”, afirma Klein.

En Estrasburgo, una valla publicitaria propone a los propietarios el uso de la plataforma FAC’il. “Propietario de una vivienda desocupada - FAC’IL, ¡alquilar de forma segura!”, puede leerse. “Funcionamos como una agencia inmobiliaria, pero con fines sociales. A finales de 2020, teníamos 286 viviendas con fines sociales alquiladas a través de contratos de gestión en el departamento del Bajo Rin y no se trata solamente de inmuebles de protección social, ya que deseamos una diversidad social. La idea consiste en asegurarse de que las personas no sean etiquetadas y estigmatizadas, con el fin de que puedan integrarse en la sociedad”, explica Gulcan Guler, directora de proyectos de la plataforma, iniciada en enero de 2020.

En concreto, desde 2010, los servicios integrados de acogida y orientación (SIAO) de las prefecturas francesas centralizan a nivel departamental todas las peticiones de los trabajadores sociales que tratan los expedientes de familias o personas en busca de soluciones de alojamiento, así como la disponibilidad de viviendas de emergencia o para alquilar por parte de asociaciones que realizan la intermediación en el alquiler. Los trabajadores sociales presentan a su candidato y los servicios SIAO convocan una comisión de adjudicación encargada de tomar la decisión. Para obtener una vivienda, las personas en dificultades (personas sin hogar, que viven en alojamientos colectivos, que se alojan en hoteles, por ejemplo) deben estar en situación regular (si son extranjeras) y tener un mínimo de recursos, en particular a través de la asistencia social (subsidios, prestaciones, renta de solidaridad, etc.). Una vez adjudicada la vivienda, el inquilino firma el contrato de acompañamiento con la asociación autorizada y ésta la acompaña en la realización de todos los trámites. “A veces existe la barrera del idioma, por lo que hay que encontrar medios alternativos de comunicación. Por ejemplo, acompañamos a las personas a suscribir el contrato de electricidad o de seguro, comprar muebles, etc.”, explican Gulcan Guler y Sami Barkallah.

“El objetivo es que las personas a las que respaldamos en este proceso vivan una situación real de inquilino”, añade Sami Barkallah.

Con los 2,16 millones de personas, según la Fundación Abbé Pierre, que se encontraban en lista de espera para viviendas de bajo alquiler en 2019, la intermediación en el alquiler es un medio para compensar la falta de vivienda de protección oficial al tener la posibilidad de acceder al parque inmobiliario privado a un precio razonable. Es precisamente la diferencia de precios entre el parque de protección oficial y el privado lo que hace cada vez más difícil acceder al parque privado. El aumento constante de los alquileres en este sector ha dado lugar a que la proporción de los ingresos que dedican los inquilinos por concepto de vivienda haya aumentado del 17% en 1984 al 26% en 2006. Para el 10% de los hogares franceses más pobres, la vivienda puede costar hasta la mitad de sus ingresos (una media del 42%).

“Nuestro gran problema hoy día es la oferta de vivienda. Nos damos cuenta de que fuera del parque de protección oficial, no hay manera de encontrar una vivienda en una gran ciudad con una tendencia alcista del mercado”, explica Martine Chanal, encargada de estrategia del hábitat e innovación de la dirección Habitat et Logement en Lyon. De hecho, la metrópolis lionesa puede proponer solamente 8.000 viviendas para 70.000 solicitantes. También señala que la diferencia entre la oferta y la demanda de vivienda se ha agudizado aún más con la crisis sanitaria. Ante la agravación de la precariedad por la pérdida de un empleo o de un ser querido y las malas condiciones de alojamiento durante los meses de confinamiento, la Fundación Abbé Pierre describe la crisis social que se avizora en relación con la vivienda como una “bomba de tiempo”, en su Informe 2021.

Francia y la lucha contra la vivienda precaria y el sinhogarismo

Francia es uno de los pocos países europeos junto Finlandia, además de Escocia, en contar con una política avanzada contra la exclusión en materia de vivienda. Además de destinar casi 18.000 millones de euros en ayudas y subsidios de vivienda a casi uno de cada cinco hogares (entre 2005 y 2017), los gobiernos sucesivos han puesto en marcha varios sistemas para ayudar a aquellas personas cuya vivienda es precaria o que no tienen hogar, independientemente de su filiación política. Tras la elección de Emmanuel Macron, se inició un plan quinquenal para la ‘vivienda primero’ y el ‘sinhogarismo’ (2018-2022) fijándose como objetivo procurar 200.000 viviendas con una importante protección social para 2022.

Este plan quinquenal es una continuación de la búsqueda de soluciones a la precariedad de la vivienda y el sinhogarismo que viene dándose desde hace 30 años y se basa en parte en la filosofía según la cual la vivienda es lo primero (Housing First, en inglés). En la década de los años 1990, el Dr. Sam Tsemberis popularizó este modelo en los Estados Unidos para las personas que han vivido en la calle durante mucho tiempo, con o sin patologías, o aquellas que salen de prisión y suelen quedar desamparadas. Al igual que con la intermediación en el alquiler, la premisa inicial es que el acceso a la vivienda es un derecho fundamental, que no debe condicionarse a abandonar las adicciones, a un determinado cambio de comportamiento, ni a la obligación de seguir un tratamiento médico (según el modelo de “tratamiento es lo primero”), con el fin de que la persona primero pueda asumir su autonomía gracias a que cuenta con un “hogar”.

El actual plan de vivienda tiene como primer objetivo ampliar el programa experimental de la vivienda es lo primero, en francés Un Chez soi d’abord, propuesto por el gobierno Fillon (UMP) en 2011 en cuatro ciudades: Marsella, París, Lille y Toulouse, el cual fue conservado desde 2016 por el gobierno socialista. Este programa se basa principalmente en el sistema de intermediación en el alquiler para captar viviendas y está dirigido a personas que llevan viviendo mucho tiempo en la calle, a veces más de 10 años, con patologías o adicciones. De 2011 a 2016, el programa ayudó a apoyar a más de 350 personas que tuvieron acceso a la vivienda de forma rápida e incondicional.

Los resultados muestran que al cabo de dos años en el programa, el 85% de estas personas conservaban la vivienda.

A esta cifra alentadora se suma la reducción del costo anual (hospitalizaciones, procedimientos judiciales, etc.) de la atención por persona. El objetivo de este programa Un Chez soi d’abord es ahora alojar y acompañar a un total de 2.000 personas para 2023.

“Actualmente, en Francia, existen 1001 dispositivos diferentes, pero el país va en la dirección correcta, se ven progresos. Hace cinco años, los centros oficiales de alojamiento y reinserción social (CHRS, por sus siglas en francés) no querían saber nada del método de la vivienda es lo primero. Hoy, muestran interés. Se observa una evolución, pero creo que todavía hace falta una mayor inversión y una buena dosis de voluntad política”, afirma Samara Jones, coordinadora de la plataforma Housing First Europe Hub, cuyo objetivo consiste en armonizar las diferentes políticas en Europa sobre esta problemática.

’La vivienda es lo primero’ en Europa: un medio, métodos diferentes y necesidades en aumento

Inspirándose en el trabajo del Dr. Tsemberis, los países europeos también han empezado a crear su propio programa de vivienda es lo primero. Estos programas se basan en el sistema de intermediación en el alquiler, pero con determinadas especificidades según el país. Algunos han reservado el programa para las personas que viven en la calle desde hace mucho tiempo, que tienen problemas de alcoholismo, consumo de drogas o diferentes patologías. Este es el método por el que ha optado, por ejemplo, Escocia.

La estrategia finlandesa, de lejos la más avanzada, está dirigida a todas las personas en situación precaria. Según el Housing First Europe Hub, ya casi no hay personas sin hogar en Finlandia. “El objetivo del gobierno es reducir el número de personas sin hogar a 2.000 para el año 2024”, asegura a Equal Times Jarkko Jyrasalo, jefe de la unidad de vivienda en la localidad finlandesa de Väinölä. “En Helsinki, hay un solo refugio y tiene apenas 50 camas. De hecho, cuantas más camas abramos, más van a llenarse. Tenemos que hacer una transición: dejar de abrir plazas en alojamientos temporales y, en su lugar, dedicar esos fondos a asegurarnos de que haya suficientes apartamentos en toda la ciudad ya sea en edificios de protección oficial como privados. Si los políticos no toman esta decisión de una vez por todas, el sistema seguirá como está y también continuará el problema”, explica Samara Jones.

En Alemania, la ciudad de Berlín ha desarrollado un enfoque más delimitado, con un programa para mujeres, en gran medida víctimas de violencia doméstica o que viven en la calle, y otro para jóvenes, en colaboración con los servicios de protección a la infancia.

Todos estos modelos responden a necesidades cada vez mayores, ya que el número de personas excluidas de la vivienda en la Unión Europea ha aumentado un 70% en los últimos diez años.

Según el último informe de Feantsa (la federación europea de asociaciones nacionales de personas sin hogar), publicado en julio de 2020, se estima que en Europa viven más de 700.000 personas sin hogar. En respuesta a este problema, el 24 de noviembre de 2020, el Parlamento Europeo adoptó una resolución en la que se pedía “poner fin al sinhogarismo a nivel europeo para 2030”.

Obstáculos difíciles de superar

Aun cuando el gobierno francés se ha fijado como objetivo ofrecer 40.000 viviendas adicionales en el parque de alquiler privado para 2022, a través de la intermediación en el alquiler, poco más de un año después del inicio del plan previsto para 5 años solo se han creado 6.200 viviendas de este tipo en el parque inmobiliario privado. De hecho, la capacidad de captar viviendas privadas sigue siendo el principal obstáculo para el sistema, ya que el mercado inmobiliario es más favorable a la oferta, es decir, a los propietarios, debido a la escasez generalizada de la vivienda.

Para Sami Barkallah, aunque la garantía del pago del alquiler y la posibilidad de una reducción de impuestos del 85% tranquiliza a los propietarios, “el problema es que el alquiler debe ser bajo, no puede superar el 30% de los ingresos del inquilino”, explica el responsable. De hecho, no son muchos los propietarios de pequeñas viviendas, las cuales tienen una alta demanda y a menudo son más rentables en el mercado abierto, que se comprometen con el programa: a pesar de los incentivos, el sistema de intermediación en el alquiler no les resulta tan ventajoso.

Por otro lado, los arrendadores privados no siempre se atienen a las reglas del juego hasta el final. Aprovechan la presencia del intermediario (una asociación o agencia inmobiliaria con fines sociales) que les garantiza el pago del alquiler, la resolución de los problemas de vecindad o la gestión de los posibles daños, pero en la mayoría de los casos se muestran reacios a renovar el contrato de arrendamiento a nombre del inquilino. Según Brice Mendes, director de la asociación l’Étage en Estrasburgo, solo el 15% de este tipo de contratos de arrendamiento pasan a convertirse en contratos convencionales, sin intermediarios. Sin embargo, el objetivo de la intermediación en el alquiler es precisamente acompañar al inquilino durante seis meses o un año para que después sea autosuficiente e integre el parque inmobiliario privado a largo plazo. Una vuelta al punto de partida que pone en cuestión la eficacia del dispositivo.