Rental intermediation is part of the ‘Housing First’ philosophy which considers access to housing as a fundamental right. The aim is to help people in difficulty find independence quickly.
« J’aime bien travailler avec les associations parce que j’ai l’impression que c’est important. Si elles ne trouvent pas de propriétaires qui louent leur appartement, plein de gens sont à la rue », déclare Denise Klein, à la tête d’une société civile immobilière familiale qui possède plusieurs logements mis en location en Alsace, dans l’est de la France. Pour louer certains de ses appartements, Denise Klein recourt à un dispositif à visée sociale : l’intermédiation locative (IML). Celui-ci, mis en place en France par une loi de 1990, permet à l’État ou à une association agréée d’apporter à un bailleur privé la garantie du paiement du loyer d’un côté et, de l’autre, d’offrir au ménage locataire, un loyer abordable. « L’intermédiation locative, c’est comme une sous-location. C’est l’association qui signe le bail et elle accompagne le locataire dans la recherche du logement. On s’adapte aux besoins des personnes », explique Sami Barkallah, chargé de mission à l’insertion par le logement à ARSEA Strasbourg. « Cela permet au locataire d’aller vers l’autonomie. Le loyer est forcément payé par l’association et s’il y a un problème de voisinage, je sais que l’association va intervenir. C’est la confiance et la sécurité », ajoute Denise Klein.
À Strasbourg, un panneau publicitaire propose aux propriétaires de faire appel à la plateforme FAC’il. « Propriétaire d’un logement inoccupé - FAC’IL, la location en toute sécurité ! », peut-on y lire. « Nous fonctionnons comme une agence immobilière, mais à vocation sociale. Fin 2020, nous avions 286 logements à vocation sociale loués en mandat de gestion sur le département du Bas-Rhin et ce ne sont pas uniquement des immeubles sociaux, car nous souhaitons la mixité sociale. L’idée est de faire en sorte que les gens ne soient pas repérables et stigmatisés, pour qu’ils puissent s’insérer dans la société », explique Gulcan Guler cheffe de projet de la plateforme, lancée en janvier 2020.
Concrètement depuis 2010, les Services intégrés de l’accueil et de l’orientation (SIAO) des préfectures, centralisent au niveau départemental toutes les demandes des travailleurs sociaux qui gèrent les dossiers des familles ou personnes en recherche de solutions d’hébergement, ainsi que la disponibilité des logements d’urgence ou loués par les associations qui effectuent de l’intermédiation locative. Les travailleurs sociaux présentent leur candidat et le SIAO réunit une commission d’attribution pour statuer. Pour obtenir le logement, les personnes en difficulté (sans-abris, en hébergement collectif, logées à l’hôtel, par exemple) doivent néanmoins être en situation régulière, si elles sont étrangères, et avoir un minimum de ressources, notamment par le biais de l’aide sociale (allocation, revenu de solidarité, etc). Une fois le logement attribué, le locataire signe le contrat d’accompagnement avec l’association agréée et celle-ci l’accompagne pour toutes les démarches. « Parfois, il y a la barrière de la langue, il faut donc trouver des moyens de communication alternatifs. On va les accompagner par exemple pour souscrire à l’électricité, acheter du mobilier, prendre une assurance…»
« L’objectif est de mettre les personnes suivies en situation réelle de locataire », expliquent ainsi Gulcan Guler et Sami Barkallah.
Alors que 2,16 millions de personnes, selon la Fondation Abbé Pierre, étaient en 2019 sur la liste d’attente pour un logement à loyer modéré, l’intermédiation locative est un moyen de pallier le manque de logements sociaux en pénétrant le parc privé à un prix raisonnable. Et ce, alors même que l’écart de prix entre le parc social et privé rend de plus en plus difficile l’accès au parc privé. L’augmentation régulière des loyers dans ce secteur a fait qu’en 30 ans, la part des revenus des locataires destinés au logement est passée de 17 % en 1984 à 26 % en 2006. Pour les 10 % des ménages français les plus pauvres, se loger peut coûter jusqu’à la moitié de leurs revenus (42 % en moyenne).
« Notre vrai gros problème aujourd’hui c’est l’offre de logement. On s’aperçoit qu’en dehors du parc social, on ne trouve pas de logement dans une grande ville où le marché est tendu », explique Martine Chanal, chargée de mission habitat-stratégie et innovation à la direction Habitat et Logement à Lyon. De fait, la métropole lyonnaise n’a que 8.000 logements à proposer pour 70.000 demandeurs. Elle constate aussi que la différence entre l’offre et la demande de logement s’est encore accentuée avec la crise sanitaire. Avec l’aggravation de la précarité par la perte d’un emploi ou d’un proche et les mauvaises conditions de logement durant les mois de confinement, la Fondation Abbé Pierre décrit en effet la crise sociale liée au logement à venir comme une « bombe à retardement », dans son Rapport 2021.
La France et la lutte contre le mal-logement et le sans-abrisme
La France est un des pays européens, avec l’Écosse et la Finlande à avoir une politique avancée contre l’exclusion du logement. En plus de verser près de 18 milliards d’aides et d’allocations pour le logement, à près d’un foyer sur cinq (entre 2005 et 2017), les gouvernements successifs ont mis en place plusieurs systèmes pour aider les mal-logés et les sans-abris et ce, indépendamment de leurs couleurs politiques. Après l’élection d’Emmanuel Macron, un Plan quinquennal pour le logement d’abord et le sans-abrisme (2018-2022) a été lancé avec pour objectif la production de 200.000 logements très sociaux d’ici à 2022.
Ce plan quinquennal s’inscrit dans la continuité de 30 ans de recherche de solutions au mal-logement et au sans-abrisme et s’inspire en partie de la philosophie du « Logement d’abord » (Housing First, en anglais). Dans les années 1990, le Dr Sam Tsemberis a popularisé aux États-Unis ce modèle qui s’adresse aux personnes à la rue depuis longtemps, avec ou sans pathologies, ou à ceux sortant de prison, souvent laissés pour compte. Comme avec l’intermédiation locative, le postulat de départ est que l’accès au logement est un droit fondamental, qui ne doit pas être conditionné à l’arrêt de consommation de drogue ou à un quelconque changement de comportement ou encore au suivi d’un traitement médical (le modèle « traitement d’abord »), afin que la personne puisse d’abord prendre son autonomie grâce à un « chez soi ».
Le plan actuel pour le logement d’abord vise à étendre le programme expérimental « Un Chez soi d’abord », proposé par le gouvernement Fillon (UMP) en 2011 dans quatre villes – Marseille, Paris, Lille, Toulouse – et pérennisé dès 2016 par le gouvernement socialiste. Ce programme s’appuie essentiellement sur le dispositif d’intermédiation locative pour capter des logements et est destiné aux personnes à la rue depuis longtemps, parfois plus de 10 ans, avec des pathologies ou des addictions. De 2011 à 2016, le programme a permis d’accompagner plus de 350 personnes qui ont eu accès à un logement rapidement et sans conditions.
Les résultats montrent qu’après deux ans au sein du programme, 85 % d’entre elles se sont maintenues dans le logement.
À ce chiffre encourageant s’ajoute la diminution des coûts annuels (hospitalisations, procédure de justice, etc.) de prise en charge par personne. L’objectif affiché par « Un Chez soi d’abord » est désormais de loger et accompagner au total 2.000 personnes en 2023.
« Aujourd’hui, en France, il y a 1001 dispositifs différents, mais le pays va dans la bonne direction, je vois du progrès. Il y a cinq ans, les Centres d’Hébergement et de Réinsertion Sociale (CHRS) ne voulaient pas entendre parler du Housing First. Aujourd’hui, ils sont intéressés. Il y a une évolution, mais je pense qu’il faut encore une injection de cash et une bonne dose de volonté politique », déclare Samara Jones, coordinatrice de la plateforme Housing First Europe Hub, qui vise à harmoniser les différentes politiques en Europe sur le sujet.
Le Housing First en Europe : un moyen, différentes méthodes et des besoins croissants
S’inspirant du travail du Dr Tsemberis, les pays européens ont commencé aussi à lancer leur propre programme de Housing First. Ces programmes s’appuient également sur de l’intermédiation locative, mais avec des spécificités propres à chacun des pays. Certains réservent le programme aux personnes à la rue depuis longtemps, qui ont des problèmes d’alcoolisme, consomment des drogues ou ont des pathologies. C’est le cas par exemple de l’Écosse.
La stratégie finlandaise, de loin la plus avancée, s’adresse à toutes les personnes précaires. Selon le Housing First Europe Hub, il n’y a quasiment plus de personnes à la rue en Finlande. « Le gouvernement a pour objectif de baisser le nombre de sans-abris à 2000 d’ici à 2024 », confirme à Equal Times Jarkko Jyrasalo, chef de l’unité logement de Väinölä, dans la banlieue d’Helsinki. « À Helsinki, il n’y a qu’un seul centre d’hébergement avec uniquement 50 lits. En effet, plus on ouvre de lit, plus ça va se remplir. Il faut faire une transition : on arrête d’ouvrir des places en hébergement temporaire et à la place, on met l’argent pour s’assurer qu’il y ait assez d’appartements dans toute la ville, dans des immeubles sociaux et privés. »
« Si les politiques ne prennent pas une bonne fois pour toute cette décision, le système continue tel qu’il est et le problème aussi », explique Samara Jones.
En Allemagne, la ville de Berlin a développé une approche plus ciblée, avec un programme pour les femmes – plus fréquemment victimes de violences domestiques ou en vivant dans la rue – et un autre réservé aux jeunes, en s’associant aux services de protection de l’enfance. Autant de modèles répondant à des besoins croissants, puisque depuis dix ans, le nombre de personnes exclus du logement dans l’UE a augmenté de 70 %. Selon le dernier rapport de la Fédération européenne des associations nationales travaillant avec les sans-abris (Feantsa), publié en juillet 2020, on estime à plus de 700.000 le nombre de sans-abris en Europe. Face à ce problème, le 24 novembre 2020, le Parlement européen a ainsi adopté une résolution appelant à « mettre un terme au sans-abrisme au niveau européen d’ici 2030 ».
Des obstacles difficiles à surmonter
Alors que le gouvernement français a pour objectif de proposer 40.000 offres de logements supplémentaires dans le parc locatif privé d’ici 2022, via l’intermédiation locative, un peu plus d’un an après le début du plan prévu pour 5 ans, seules 6.200 places en intermédiation locative ont été créées dans le parc privatif. En effet, la capacité de captation de logements privés reste le principal obstacle au système, puisque le marché immobilier est plus favorable à l’offre – les propriétaires – à cause de la pénurie générale de logements.
Pour Sami Barkallah, même si les propriétaires sont rassurés par la garantie de paiement du loyer et par la possibilité d’une réduction fiscale de 85 %, « le problème, c’est que le loyer doit être bas, il ne peut dépasser de 30 % les revenus du locataire », explique le chargé de mission. En effet, les propriétaires de petit logements, très demandés et souvent plus rentables sur le marché libre, ne sont donc pas nombreux à s’engager : pour eux, malgré les incitations, le dispositif d’intermédiation locative n’est pas si avantageux.
Par ailleurs, les bailleurs privés ne jouent pas toujours le jeu jusqu’au bout. Ils profitent de la présence de l’intermédiaire (association ou Agence Immobilière à Vocation Sociale) qui leur garantie le paiement du loyer, la résolution des problèmes de voisinage ou la prise en charge de dégâts éventuels, mais semblent, dans la majorité des cas, réticents à reconduire ensuite le bail au nom du locataire. Brice Mendes est le directeur de l’association l’Etage à Strasbourg qui accompagne des jeunes sans domicile. Selon lui, seuls 15 % des baux « glissent » pour devenir des contrats classiques, sans intermédiaires. Or, l’objectif de l’intermédiation locative est justement d’accompagner le locataire pendant six mois ou un an afin qu’il soit autonome ensuite et qu’il intègre le parc privé sur le long terme. Un retour à la case départ qui remet donc en question l’efficacité du dispositif.
